房地产案件研讨
来源:河北来仪律师事务所次数:发布时间:2017-03-08 15:33
房屋买卖合同纠纷（房地产业务部）
一、基本案情：
2012年12月13日，杨某和某房地产开发有限公司（以下简称房地产公司）签订了房屋预售合同书，并支付了购房款，双方约定交房时间为2014年10月1日，但该房地产公司并未在约定时间交房，且建筑项目早已停工。后杨某找到我部门律师，在律师的帮助下将该房地产公司诉至法院，在调查取证过程中，律师发现该房地产公司确实经营困难，项目停工多时，且该房地产公司已濒临破产；但在律师努力调查中还发现，该房地产公司与某交通运输有限公司（以下简称运输公司）是联合开发该项目的，故律师迅速将该运输公司追加诉讼至法院要求承担连带责任，并迅速保全了该运输公司财产。在我部门律师努力工作下，经法院判决，判该房地产公司和运输公司共同返还杨某购房款和支付违约金，保护了杨某的合法权益。
法院判决结果：法院经审理认为，被告两公司联合开发该房地产项目，应对该房地产项目所涉债务承担连带责任，故判决该房地产公司和运输公司共同返还杨某购房款和支付违约金。
二、律师点评
首先，杨某和该房地产公司签订的房屋预售合同是有效并可履行的，双方约定了2014年10月1日交房，就应该按照双方的真实意思表示按时完全履行合同。
其次，该房地产公司和运输公司签订了联合开发协议书，其法律效力就是两个公司应对该项目所涉及的债务承担连带责任，故杨某追加该运输公司为共同被告符合法律规定。
最后，根据我国《合同法》及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件使用法律问题的解释》相关规定，杨某的诉讼请求符合法律规定，理应得到法院的支持。
三、法律法规：
1、不动产物权变动：
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
2、出卖人未取得商品房预售许可证明与买受人所签订的商品房预售合同效力如何呢？
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条规定:
出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
3、合同无效的情况都有哪些呢？
《合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;
(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;
(三)以合法形式掩盖非法目的;
(四)损害社会公共利益;
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
4、租赁合同的最长期限可以签多少年？
《合同法》第二百一十四条规定：
租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
